搁置12年,曲靖这个重量级楼盘,终于动工了!

近一个月来，曲靖这个市中心的楼盘，话题性十足，各种解读不断，更重要的是，在7月5日开工奠基仪式之后，确实有机器进场，新动作不断。

2021年8月1日，摄

这个楼盘位于曲靖麒麟花园核心地段，麒麟北路与三江大道交会于此，妥妥的市中心。

营销示范区早在2019年6月就已建好，此前，一直有围挡遮挡，7月围挡拆除后，示范区的景观挺引行人注目。

2021年8月1日，摄

2021年8月1日，摄

如今，项目规划公示的总平面图已经释放，那到底项目定位如何，主打什么产品，大概要卖到什么价位？今天，我们一起来做个预判吧！

1/ 沉寂12年历经4次更名，地价翻番“身价”也翻番？

想必大家，已经猜到项目了吧？没错，就是曲靖市原炮团地块，7月2日刚过规的云鼎映象苑。

项目地块占地281.87亩，是曲靖市中心较大的核心地块。2011年项目以“明珠·东方城”面市，此后烂尾至2018年8月法院拍卖，碧桂园和中集接手，项目重新以“碧桂园中集·建宁府”宣传才有了进一步动作。无奈，好景不长，项目规划迟迟未敲定，一晃又3年。2020年，还更名为“碧桂园中集·映象广场”，直到2021年7月规划通过后，“中集·麒麟国际中心”的案名屹立在示范中心门口，项目终于又有了新名字。

从“明珠·东方城”，改成“碧桂园中集·建宁府”，到“碧桂园中集·映象广场”，再到如今的“中集·麒麟国际中心”，这块市中心的优质土地沉睡了近12年，到底是什么原因？

特别是，在强调高周转的楼市里，尤其像碧桂园这样的企业，快销一定是优选。为什么在接手后的3时间内没有实质性营销动作？而在6月30日，碧桂园更是退出了地块的股东行列，留下中集一个在战斗。

实际上，自2018年拿地后，碧桂园和中集工作的重心主要是项目规划审批。从目前公示的规划来看，此前传言地块商业配比过大过高的消息，是真的。曲靖市场能消化多少商业？项目要规划什么样的住宅产品？如何平衡住宅与商业，实现效益较大化？从操盘方角度看，经济账算不过来，肯定是要花时间去争取，去博弈的。所以，历经无数次的报规、修改、报规……可惜，如今呈现的规划，商业物业依然占比近60%。

虽然在地块搁置的时间里，房价早已不再是2018年市中心7000+的模样，但是如此大比例的商业，躺赢或情怀落地？曲靖楼市都充满期待！

2/ 近100万㎡城市综合体，较高230米刷新曲靖天际线

修改了数次规划，才出炉的“中集·麒麟国际中心”，定位如何，要打造什么样的产品，会卖到什么价位？ 

根据官方信息，中集·麒麟国际中心对标深圳中集前海国际中心，将在曲靖打造集国际商业中心、天际商务空间、城市客厅配套，与未来居住体验等为一体的百万方都会综合体。

从释放出的总平面看出，中集·麒麟国际中心总用地面积187913.00㎡，总建筑面积987704.90㎡，容积率4.1，总户数1965户（仅住宅，不含公寓）。

项目经中间道路一分为二，北侧地块是商业地块40年产权，由商业中心广场、地标写字楼、酒店式公寓、LOFT公寓组成；南侧地块是住宅用地，70年产权住宅，配备12班幼儿园、社区养老中心、社区卫生服务中心等，住宅用地东侧规划一座27层星级酒店。

住宅共计规划19栋，体量30.48万㎡。其中，6栋板式设计，24-25-31层；其余13栋点式围合布局，26-27-31-34层。住宅排布来看，外围蝶式形态，中间板式楼王，且南北向之间楼层依次增高，充分考虑了各个楼栋间的视野较大化。只是，如果限高100米，部分楼栋的层高可能是不足3米。

商业部分，就更值得玩味了。商业中心广场、地标写字楼、酒店式公寓、LOFT公寓构建了中集·麒麟国际中心的商业肌理。

其中，规划设计3栋酒店式公寓和1栋LOFT公寓及2栋商办写字楼，体量接近30万㎡，包括一栋53层的地标写字楼，总高230米，建成后将刷新曲靖城市天际线。看到这样的规划，深呼吸一口。高兴的是，作为云南省第二大城市，要打造云南名副其实副中心的曲靖，终于有了像样的写字楼。忧心的是，曲靖的写字楼市场，真的是一片蓝海，样板要怎么做，是艰难的考验。

此外，商业中心广场由12栋3层/5层商业盒子建筑组成，超过11万㎡体量。其中，5层部分打造为ShoppingMall的商业形态。11万㎡体量的商业综合体，拿现在曲靖的商业体来作比较，相当于2个曲靖外滩的建筑面积，与雄业218国际广场相差不大。拿昆明新开的商业综合体来说，比16万㎡的恒隆广场少5万㎡。体量上来说，真的已经足够了，曲靖商业缺的不是大体量，而是大品牌、好业态和强运营。

3/ 45万㎡商业体量， 刷新市场新高度

住宅部分，特别是抢手的产品，预计会主打三房/四房产品（产品具体怎么样，得看后续公开的户型设计），聚焦高端改善客户。项目含着优质地段+优质配套+优质资源的金钥匙出生，又赶上地价房价上涨的市场，对标亚龙广场、汇泰·新天地、万和国际及周边优质二手房价，保守也是9500元/㎡起步（学校资源不占优势；预判价格，仅作参考）。

商业部分，就比较难了。近年来，曲靖的商业产品销售都十分困难。很多人都说，曲靖没有像样的商业综合体，譬如：此万达广场非彼万达广场，黄金银饰到处是；雄业218国际广场吃饭1小时，找车3小时，品牌店一个找不着；曲靖外滩，逛遍夜市就是不逛商家；麒麟花园美佳华广场，坍塌风波劫难后要死不活，靠沃尔玛独撑……

确实，曲靖商业总体运营不佳，人气堪忧。 市民也期待高端综合体进驻，给曲靖商业带来引领，改变目前不温不火的商业格局。市场希望，曲靖新进商业不论在商业形态，还是在业态丰富度及品牌品质提升方面做一些全新突破。尤其，在运营层面，期待真正的自持综合体出现，以成熟的运营体系，落地新玩法新高度。

回到项目本身，总体规划看，商业计容面积约45.68万㎡，占总计容面积76.96万㎡的比例接近60%。说实话，商住配比实在太高了。

这样的规划条件，注定这是一个跑不快的项目，是需要用诚意打造，用心雕琢的项目。假设商业是自持运营，那么经济账上特别是亏本的生意。先不说运营实力能不能支撑，单单考虑前期的工程建设成本，就需要魄力付出和坚持。

目前，尚不知中集·麒麟国际中心具体的商业产品规划及人流动线，也未见前期招商动作。但仅从商业地块规划靠近三江大道一侧来看，与政府近年来全力打造三江大道新商圈是一脉相承的。从最东边的金田阳光小商品城到中心区域的中集·麒麟国际中心，到西边的红星美凯龙、曲靖外滩、曲靖万达广场，从2017年万达开业至今，三江大道新商圈可以说是初具雏形，商气及城市辐射力日渐增强。中集·麒麟国际中心恰好处在主干道麒麟北路与三江大道交汇处，距离项目不远便是传统商圈麒麟花园及阿诗玛，在这里，新旧商圈交会，注定是全城焦点。

图片源自：建宁府微信

也许，曲靖幸运，遇到了中集集团。一家有商业缔造经验且有经济实力的企业。

据介绍，中集集团作为一家为全球市场服务的多元化跨国业务集团，在亚洲、北美、欧洲、澳洲等地区拥有300余家成员企业及3家上市公司，客户和销售网络分布在全球100多个国家和地区。

作为中集集团八大业务板块之一，中集产城发展集团有限公司，以“产业兴城、产城兴邦”为使命，实施“一体两翼、轻重并举”发展战略；以粤港澳大湾区和长三角一体化区域为基地，聚焦智能制造、新一代信息技术、新能源、生命健康、军民融合、智慧物流等6+X重点产业；面向政府和企业伙伴，提供涵盖产业园区整个生命周期的投资、建设、招商、运营、综合配套等服务，形成产城综合体、产业园区、孵化器等标准化体系。2020年，中集产城跻身中国产业园区运营商十强。（来源：曲靖楼市观察）