碧桂园预收款倍增 房企年报数据“强者恒强”

截至3月21日，已有超过30家上市房企公布了年报。财务数据显示，绝大部分上市房企都顺势而为，交出令人满意的答卷。多家房企对2018年的展望都提到政府将继续实行差别化调控，并大力推动住房租赁市场建设，预计房地产行业的竞争将更趋激烈，整合加速，市场分化。各上市房企将根据自身实际情况，围绕租购并举实施新的战略布局。

  销售尽可能“赶早”

  3月20日，碧桂园披露全年业绩。2017年，碧桂园实现合同销售额5508亿元，增幅78.4%。截至2017年末，按目标城市分类，一、二线和三、四线城市对公司合同销售额的贡献各占50%。报告期内，碧桂园实现营收2269亿元、毛利587.9亿元，分别增长48.2%、82.4%；毛利率企稳回升，上升了4.8个百分点至25.9%；净利润260.6亿元，增长126.3%。

  受益于前期土地储备充足、优良的内控管理及高周转策略，碧桂园在高速发展的同时，财务数据强健。截至2017年底，碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%，期末加权平均融资成本已连续5年下降，至历史较低水平。碧桂园总裁莫斌表示，2018年公司不设合同销售目标，将根据市场情况推量，实现继续增长。

  与不设销售目标的碧桂园不同，新城控股、旭辉控股集团、富力地产均在年报中确定了今年的销售目标。新城控股力争2018年合同销售金额达到1800亿元。旭辉控股集团将2018年合同销售额目标定为1400亿元，较2017年合同销售额增长约35%。富力地产将2018年协议销售目标定为不低于1300亿元，较2017年全年合同销售额增长约60%。

  进入2018年以来，房企销售势头不减。据国家统计局的较新数据，1月至2月全国商品房销售额为1.25万亿元，同比增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

  克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示，监测数据显示，现在不少城市商品房新增供应量在上升，因此当前房企的销售情况总体应该还是不错的。有不愿具名的房地产开发企业高管告诉记者，现在房企都希望尽可能赶早，加快销售节奏。

  龙头房企优势显著

  预收账款历来是反映房企经营状况的重要指标之一。碧桂园年报显示，2017年1月1日，公司预收客户账款为1924亿元，而截至2017年12月31日，预收客户账款已达3880亿元，较年初增长101.66%。首创置业2017年末预收款项增长78.15%，新城控股预收款项增长70.35%，富力地产2017年出售物业已收按金的增速为48.67%，中粮地产(预收款项增长34.38%。

  业内人士认为，预收账款的大幅增加说明产品供不应求，从一个侧面也反映出龙头房企在品牌、拿地、开工、销售等环节的强势地位，是行业集中度提升的表现。

  碧桂园净经营性现金流已连续两年为正。公司2017年售楼回笼现金5003.3亿元，回款率91%，扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后，经营性现金流净额为240.8亿元，延续2016年态势，做到了经营效益和风险管控的平衡。

  这一点也获得机构的认可。有研报预测，2017年至2019年，碧桂园的核心净利润将分别增至223亿元、333亿元和469亿元，反映出公司2016年至2018年合同销售额的快速增长。知名投行摩根士丹利发布的研报预测，碧桂园2017年至2019年的复合增长率在60%左右，鉴于碧桂园的高周转和市场整合能力，将目标价调高56%，评级调升至优于大市。

  积极布局长租业务

  目前，我国住房租赁市场正迎来少有的发展机遇，碧桂园、万科、旭辉控股集团等房企都在积极布局这一领域。

  碧桂园此前曾提出计划3年发展100万套长租公寓。公司在2017年年报中表示，在专注房地产开发主业之余，公司也在积极与主要金融机构合作，发展长租业务。报告期内，公司正式成立长租事业部，在北上广深及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目，在建房间数达2963间，已获取项目的总房间数超过8000间，预计2018年内实现多个城市、多个项目同时开业，保障供应。

  旭辉控股集团则在年报中表示，公司的领寓公寓签约（管理）的规模达到20000间，成为国内增长较快的长租公寓营运商之一。首创置业表示，公司2018年将打造不动产资管平台，全面提升项目运营，实现稳定现金流与资产增值，聚焦京沪深写字楼，并探索用集体土地发展长租公寓项目。（上海证券报）