曲靖房价节节攀升,北片区掉队,刚需买房的好时机?

3月17日，曲靖市自然资源和规划局发布了《曲靖中心城区北片区控制性详细规划》 批前公示，将大众视野拉向了北片区。不少在北片区购房的市民，感慨万千：买房好几年，北片区终于有动静了！！！

1/   “南北大战”失衡严重，北片区完败

循迹于“北拓、南限、西强、东控”的城市发展方向，曲靖房地产发展大致呈现出南片区、北片区、西片区、中心区四大板块格局。

近年来，中心区棚改缓慢，项目不多；西片区安厦集团和锦华集团两强相争；而南片区、北片区则热闹很多：一南一北，一个围绕麒麟湖片区（2021年转战金麟湾片区），另一个聚焦西河公园片区，自2019年始地产项目不断加码，释放了不少供给量。

经过2年的市场消化，如今，南边价格直逼6000元/㎡，在售房源不多，而北边不少项目价格在4500元/㎡左右，仅少数带学区热销项目实现均价5500元/㎡。截止目前，整个北片区库存依然大，去化缓慢。可以说，南北的品质及价格已有失衡之态，北边不论是楼盘体量、户型设计，还是营销速度都远不及南边。

2/  存量消化周期长，房价呈低价徘徊之势 

据不完全统计，目前，北片区在售项目约17个，库存接近5000套。预计下半年还将增加至少1500套（垄景·西河苑二期、胜邦·上河园）。光是可见的存量，也够消化2年左右。

另一方面，沾益区住房和城乡建设局公开数据显示：截止2020年10月底，沾益区共完成新建商品房销售2209套（同比上浮69.79%），成交面积28.59万㎡（同比上浮67.49%），成交金额13.02亿元，其中住宅2022套（同比上浮53.3%），成交面积25.91万㎡（同比上浮55.8%），成交金额11.71亿元；完成二手房交易过户1056户，成交面积16.52万㎡，其中住房12.83万㎡；完成房产抵押注销登358件，注销面积7.41万㎡。全区新开工房地产项目3个（益府花园、玉林小区二期、西河苑），总建筑面积48.3万㎡，总投资10.1亿元。

根据以上数据推测，2020年沾益区商品房住宅去化约2400套，预计昱宏·珠江之星、新桥佳苑、垄景·西河苑销量占比接近60%（热销项目要不有学区、要不户型好，或可观西河公园）。也就是说，其余项目月均销量在10套以内（尾盘忽略），去化相当缓慢。受限于来访量不足、销量不佳，北边项目销售80%以上依赖于渠道揽客，营销费用不菲。

即便一波波渠道来了又走，有辉煌有落寞。但最让人看不懂的，还是北片区房价。进入2021年，随着曲靖全市在售房源的减少，不少项目酝酿涨价，北片也有呼声，奈何，北边人口、就业、医疗、教育等配套不足，总是声音大雨点小。3月份，还有不少项目实行3900-4000元/㎡以价换量。北片区整体均价不超过4800元/㎡，一路低价徘徊。

3/  呼唤融创之声渐涨，2021年土拍迎新变局

深究北片区房价多年涨幅不大的原因，除了缺少人口红利，更在于就业、教育、医疗、商业等民生领域短板明显。实际上，政府正加紧弥补不足，因此在《曲靖中心城区北片区控制性详细规划》中布局了幼儿园、小学、中学、高中等学校，也规划了综合医院、养老院等，用地规划也有商业中心考量。但是，规划毕竟需要时间来落实，较好的方式，自然是招商引资一家全国知名房企— —融创来了！

相关报道显示，2020年11月2日，在实地考察了马龙区龙湖片区、沾益区西河公园片区及麒麟区麒麟湖片区之后，曲靖市与融创中国控股有限公司签订了战略合作协议。双方将在曲靖市多个区域展开文旅康养项目、高端精品住宅项目的合作，产业将涵盖旅游度假、主题乐园、IP开发运营、医疗康养等方面 。

2020年12月16日，曲靖融创溢森缘置业有限公司成立，注册地位于云南省曲靖市沾益区龙华街道麒麟北路1136号。这意味着曲靖首子，融创选择了价格更有上升空间的沾益区西河公园片区。

然而，对于曲靖市民来说，市场期待的融创，绝不是来炒作房价的融创，而是能够带来多少相应公共服务配套建设及带动区域经济发展的融创。

沾益区西河公园片区水系资源丰富，景观优越，且有大量优质地块待收储，融创将在此片区怎样布局？是否能以“鲶鱼效应”搅动曲靖市场风云？一切都将等待回答！据悉，融创在与弥勒政府达成合作后，8个月后即开始拿地落地项目（目前弥勒项目已经进入宣传阶段）。若曲靖以此类比，预计下半年沾益区将有土地供应，融创有可能意向拿地。

实际上，在融创意向落地沾益的消息一出，沾益区的土拍市场已经有了很大变化。

2020年12月29日，曲靖市公共资源交易中心以拍卖方式出让QJC2020-14地块，起拍价27657万元，起拍亩价380万元/亩。

此地块位于沾益区玉林路东侧、昌平路南侧，占地面积72.78亩，容积率3.0，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%。起拍楼面价1900元/㎡。

尽管该地块最终因没有竞买申请人提交报名申请而流拍，却给土拍市场留下了更多猜测。

要知道，在QJC2020-14地块的南侧，自然城·悦府已是现房，目前售价在4500元/㎡徘徊，近期更是打出4066元/㎡营销价格，该小区于2019年7月将地块用途由棚改安置用地变更为普通商品住房用地，补缴土地出让金后，亩价66万元/亩。

再看带学区的 沾益·壹然广场 地块，2018年10月底拿地23.72亩，成交总价2387.6万元，成交亩价约100万元/亩。

而QJC2020-14地块，起拍亩价380万元/亩，楼面价1900元/㎡，足足翻了3-5倍。地价是构成房地产价格最原始的部分，占比开发成本40%-45%左右，以此推算，若该地块以起拍底价成交，保本售价也得在4800元/㎡。那实际销售价格呢？有兴趣的可以再预估下。

4/  投资需慎入，刚需买房的好时机？

综合以上，小编认为，北片区市场处于低价区，土拍市场上涨可能性较大。北片区的房子，目前不合适投资，但是刚需可以入手了。这里讲的刚需，是完全自住需求，不考虑学区、地段、便捷等，受限于首付/房贷资金压力、居住空间拥挤需要置换的客户，可以考虑在北片区置业。目前而言，北片区不少项目真的是刚需盘，现房/准现房较多，可实地看采光、朝向、景观；户型设计多三四房设计，且赠送空间大；单价低、总价低、首付低，还贷压力小，对于刚需客户，性价比很高。