拯救房地产 “地产+田园”模式成下一个风口?

搜狐焦点曲靖站 2019-10-04 16:05:04
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在房地产“白银时代”的当下,“地产+田园”组合的田园综合体模式,真的是拯救房地产的出路吗?80%“田园综合体”必死无疑的魔咒,在云南会成真吗?那些所谓的田园综合体究竟是助农的利民举动还是房产圈钱骗局呢?

随着“地产+”的混搭组合越来越多,越来越多样化,地产也有了更多元的意义。

近两年,在依然保留着传统农耕生产模式的云南很多地方,“地产+田园”的房地产开发模式,悄然成为下一个风口。

吸引着越来越多的人去体验农耕生活,也吸引着不少投资客,或来投资买房,或来旅居停留,只为那一季的风情。

然而,在房地产“白银时代”的当下,“地产+田园”组合的田园综合体模式,真的是拯救房地产的出路吗?80%“田园综合体”必死无疑的魔咒,在云南会成真吗?那些所谓的田园综合体究竟是助农的利民举动还是房产圈钱骗局呢

今天我们就来扒一扒云南田园综合体的里里外外。

“必死魔咒”在云南 会成真吗?

戛然而止的云南田园综合体项目 九死一生

据资料查询,田园综合体是2017年中央1号文件确定的我国乡村振兴战略的重要载体,是城乡一体化发展建设的时代要求。

文件中提到:“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验与一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”这也是中央文件排名前列次提出“田园综合体”的概念。

(严格意义的田园综合体架构)

此后,云南也出现一波田园综合体的申报和建设热潮。

普洱市芒街村“四方谷”、弥勒市东风韵田园综合体项目、云南铁厂村农民合作社田园综合体建设项目……从昆明周边郊县到其他地州县市,如普洱、玉溪、德宏、腾冲等地都有不少“田园综合体”项目出现。

溯本求源,云南的“地产+田园”模式,要从2017年说起。这一年,云南本土房企子元集团拟在禄充景区打造度假养老养生田园综合体项目,预计总投资20亿元,但至今再无下文。

(澄江禄充景区 图源于网络)

此后,腾冲、抚仙湖、玉溪、安宁等地成为“田园综合体”的重灾区,大大小小的田园综合体的规划纷纷落地。遗憾的是,大多数项目以不了了之而告终,如今能够看到项目实体的更是寥寥无几。

令人焦虑的是,纵然有众多陷入僵局的“田园综合体”在前,却依然无法逼退房地产开发商对于田园综合体项目的热情。

据不完全统计,仅2019年,昆明周边的郊县城市再次新增不少田园综合体项目。

然而,截止发稿前,这些项目并没有更多的进展和消息。

云南的田园综合体,到底是名副其实,还是徒有其表,暂且无法下一个定论。

内核争议:谁之过?

田园综合体外衣下 包裹着的地产项目内核

从全国的田园综合体发展情况来看,严格来说,截止目前还没有形成堪称成功的田园综合体的案例,如何能够在保证农业基础性地位、农民核心利益依然是一大挑战。

如今,在云南较为知名众多的田园综合体IP项目,与其说是“地产+田园”,不如说是“地产+田园+文旅”的模式,更多偏向于房地产或是文旅地产项目,田园只是项目的一小部分。提供一个购房、休闲度假的场景,亦或是成为城市居民居住或是休闲的附属品,农民的参与度和利益获取度难以得到保证,传统的乡村聚落没有得以实质改观,并非严格意义上的田园综合体。

表面上看,这是一个“农业+文旅+地产(田园社区)”的田园综合体初步框架或雏形。但细剖内里,在田园综合体的外衣下,可能包裹着一个地产项目内核。

“地产+田园”过渡房地产化下的“醉翁之意”

这种借势田园综合体政策利好的开发模式,虽然存在着过度房地产化的争议,但也有其可圈可点之处。

接下来,来盘一下房地产开发商们在其背后有着怎样的“醉翁之意”?

“地产+田园+文旅”

代表项目:中国抚仙湖星空小镇国际度假区、雅居乐原乡

两个项目,一个位于抚仙湖旁,周边还剩少量耕田;一个位于依然完整保留着传统农耕传统的腾冲。

(中国抚仙湖星空小镇国际度假区农耕体验)

其中,中国抚仙湖星空小镇国际度假区位于抚仙湖畔,将打造“旅游、度假、科教、康养、会议、酒店”六大功能为一体的全开放生态小镇度假区,规划有三个民宿客栈群、三条主题商业街区以及9大IP,但更偏向于旅游生态度假小镇。可以说,除了田园生活体验的活动噱头外,与田园并无多大关系。

(雅居乐云南原乡)

雅居乐云南原乡在充分保留原生的自然风景的基础上,依环境而建,拟将其打造为让世界瞩目的旅游度假圣地。田园是项目的一小部分,也成为项目的一大卖点,截止目前根据不同季节的风景,已举办了多场与农耕有关的体验活动。

“地产+田园+特色小镇”

代表项目:玛御谷温泉小镇、腾冲启迪双创冰雪小镇

与其他的文旅项目有区别的是,这两个项目都有特色小镇的建设背景。

但两个项目也有很大的不同。玛御谷温泉小镇凭借着珍稀碳酸温泉资源,在项目规划上,并非一个单纯意义的田园综合体项目。项目涵盖了本地的温泉和北海乡保存完好的传统农耕文化资源,成为一个丰富多元的文旅度假小镇,田园只是其中的一个组成部分。

(玛御谷温泉小镇)

腾冲启迪双创冰雪小镇,涵盖国家传统保护村落董官村、侍郎坝水库、马耳山、田园风光等山水和自然村落的保护职责,同时也将是高级打造冰雪文化的科技特色小镇,在田园基础上,有了更多的科技产业方面的带动作用。

“地产+田园+乡村振兴”

代表项目:云南万溪生态花园项目、安宁·希望的田野

2019年3月21日,新希望集团与安宁市政府正式签约,拟打造乡村振兴标杆项目——“安宁·希望的田野”。项目规划用地3000余亩,分三期建设,囊括有新希望绿领学院、乡村振兴博物馆、研学营地、初心牧场、民俗坊街、示范农庄、森林康养等规划项目。

(“安宁·希望的田野”项目签约仪式)

2019年6月,华侨城欢乐田园发展有限公司、昆明市呈贡区人民政府、云南文化产业投资控股集团有限责任公司三方签订了乡村振兴战略合作框架协议,将在呈贡区东部打造昆明市呈贡区万溪生态花园项目。规划以非建设用地为主,规划面积约5万亩。

这两个项目,是以房地产开发商与政府合作签约的开发模式,在合作之初就已经签订了关于乡村振兴的框架和协议。但遗憾的是,如今两个项目依然停留在签订合作的状态,并无更多实质性进展。

结语

截止目前,众多的田园综合体项目,一方面存在农业板块创意度、布局等方面,与周边项目较为类同,市场吸引力不够突出的问题;另一方面,关于这些田园综合体项目过于房地产化的话题争议纷纷。田园综合体项目通过农业及农产品加工业的发展,原有土地要取得超过类似酒店民宿、餐饮等商业业态的产值,依然存在较大的挑战,农业在整个项目中的基础性地位如何保证同样存在疑问。正如文旅项目的整体操盘能力、人才及文旅IP等的欠缺,会造成文旅项目成功开发运营形成一定制约。田园综合体项目在布局或打法上,同样存在着诸多的挑战和争议。(搜狐焦点昆明站)

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